2010年最新房地產涉稅問題解析與經典納稅籌劃案例

2010年最新房地產涉稅問題解析與經典納稅籌劃案例(朱老師)課程介紹：

● 培訓背景
    如何合理運用財務預算、成本控制降低支出來增大企業利潤？怎樣正確地運用實用性技巧調整企業利潤？怎樣才能依法納稅、合理籌劃？為提高房地產企業現代管理水平，掌握最新財稅政策，使企業建立、健全高效的稅收管理制度，全面認識和了解企業的節稅空間與各種節稅技巧，使企業的利益最大化。
    本課程將帶領學員分了解當前房地產方面稅收的熱點、難點、重點法規以及稅務稽查要點、風險等方面的問題，把握好企業合理避稅與偷逃稅款的臨界點和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應對和稅務策劃的準備，積極防范稅務稽查的涉稅法律風險。
    課程的最終目標是使學員掌握企業成本各種控制方法與手段，由成本控制轉化為成本經營，優化企業各項管理決策；全面把握預算的制定和執行，學會通過預算管理對企業經營進行有效的監控與考評，提高企業從預算編制到預算執行的控制力與執行力。

● 主講嘉賓
    朱老師，南京大學MBA，中國注冊會計師，從事房地產業務多年，曾在A股上市公司擔任財務負責人，現在某房地產集團從事稅務籌劃，同時兼任幾家上市公司的稅務顧問。專長于房地產行業稅收業務、涉外稅務和形式重于實質的籌劃方式。2008年已在《財務與會計》與《中國稅務報》上發表稅收籌劃文章4萬余字，其中房地產行業稅收疑難系列文章被《財務與會計》作為創刊三十年代表作品。事后稅務籌劃、直接面對稽查證據稅務籌劃方式的原創者；形式重于實質稅務籌劃原創者，長于發現稅法的漏洞和不足。致力于換個角度看稅法，尋求以最少的時間成本獲得最佳的可操作稅收方案。

● 主要內容
經典稅收案例剖析及新31號文解讀
第一部分  博弈型案例分享
一、產生的法律原因
1.不為人知的稅法故事
□《營業稅暫行條例實施細則》第四條修改背后的故事
⑴未修改前的避稅手法   ⑵修改后的爭議及荒謬的稅收實踐
2.奇怪的稅收條文（立法小事故）
□《國家稅務總局關于石材加工企業承包建筑裝飾工程征稅問題的批復》（國稅函[1999]940號）
3.再來一個立法事故文件
⑴關于扣繳分包人營業稅問題       ⑵國稅發[2002]117號
4.條例中的莫名其妙文件
□《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第十八至二十條
⑴一次性付款帶來的問題
⑵實踐中，并非每筆業務都會簽訂合同
二、案例分享
案例1：一個博弈的特別優惠文件
案例2：后續的所得稅故事
※地產的開辦期是什么時候結束？
※未開發即有收入怎么處理？
案例3：稅率差的案例
案例4：合作建房1
※如何對房地產公司定性。是定義房地產公司為銷售不動產，還是委托建房。
案例5：合作建房2
※營業稅應在什么時候確認繳納。企業所得稅如何確認
※稅務機關能否認定雙方價格偏低進行納稅調整。
案例6：投資公司的故事
※根據118號，投資公司是不是只賺不虧？
※投資公司的招待費、廣告費按什么作為基數？
案例7：培訓機構的故事
※培訓公司的會員午餐是業務招待費嗎？
案例8：統借統還的故事
※如何做到統借統還？
案例10：酬金制物業公司的故事
※業委會是否可以作為合同主體？
※如何開戶？    ※如何運作?
案例11：代銷的故事
案例12：境外避稅的故事
※涉外技術協議
※差旅費，要不要交營業稅？ ※如何付匯？
案例13：全球化避稅的注冊地
※境外避稅港和境內避稅港
案例14：集團稅務管理的方法
思考：什么叫取得收付款的憑據？
案例15：關聯方轉移定價
16.影響土增政策的案例  □將車庫改為普通標準住宅
17.營業稅價外費用
18.地產營業稅差額征稅
19.資本運作風險分析
□報告分享
20.精裝避稅
□報告
21.合作建房的運作模式
武漢案例
22.原117號是否廢止？
117與新細則的銜接
例：家居工廠的故事
23、契稅避稅案例
⑴房地分離   ⑵代建
第二部分  31號文解析
一、《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）
思考：
1.完工與未完工對于稽查來說有什么區別？
2.竣工證明材料是指什么？
3.竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？
4.現在仍有籌建期嗎？
二、收入的稅務處理
一、銷售收入
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入
思考2：定金、意向金是不是收入？
思考3：啥叫取得索取價款憑據(權利)？假按揭要不要交所得稅？
思考4：預收收入是不是視同銷售？
二、租金收入
1.免租期的問題，房產稅，所得稅怎么處理？
三、成本、費用扣除的稅務處理
※營業稅金及附加、土地增值稅如何扣除
※預繳時按299，沒有調減怎么辦？
※調增，調減到底調什么？
※本年度預售收入是否需要在附表三調減？
※問題：當年預售收入季度預繳計算的毛利，如果當年度完工，是否允許在附表三52行扣減計算的毛利？
※以前的招待費如何處理？
（一）廣告及業務宣傳費（扣除基數確認：預售合同收入處理）
1.稅法規定  2.會計規定：廣告費及業務宣傳費可以據實列支。
3.會計與稅法的差異分析  4.案例分析
（二）業務招待費
※操作實例
■總結
1.如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？
2.稅率差變動是否能轉回？
3.和以前年度的差異，通過應納稅額調整，當年的差異，通過預交稅額調整。
4.以下四種情況會引起前期多交稅款，以后年度不能退稅
5.完工標準問題
※案例
□已銷開發產品的計稅成本
思考：哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
□維修費用的扣除
 ※土地閑置費是開發費用還是開發成本？
□配套設施的扣除
思考：上海可以辦出產證。仍可以作為公共配套嗎？
□保證金的扣除
□傭金或手續費的扣除
□利息支出的扣除
□財產損失的扣除
四、計稅成本的核算
（一）成本對象
（二）共同成本和間接成本的分配辦法
1.占地面積法    2.建筑面積法    3.直接成本法
（三）特殊成本的約定分配方法
1.土地成本，一般按占地面積法進行分配
2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本,應按建筑面積法進行分配
3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配
4.其他成本項目的分配法由企業自行確定。
5.特殊預提(應付)費用計入開發成本
■成本 總結
1.土地、配套、利息是主要的需分難的共同成本
土地按占地面積，配套按建筑面積，利息按直接成本或預算造價法
2.計算步驟
（1）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則）
（2）歸集開發成本（6類成本科目、3類成本項目）
（3）分配成本（4種分配方法）
（4）確定完工標準（3個完工標準）
（5）計算單位工程成本（注意總可售面積的確認）
（6）計算銷售成本（注意配比結轉成本）
（7）成本調整（二次分攤）
第三部分  特別稅收問題探討
一、房產稅的疑難問題
1.免租期如何交房產稅
2.未入帳的房產如何交房產稅
3.地下建筑物如何交房產稅
二、個人所得稅
1.史上最強個稅優惠文件介紹
2.外個稅   3.大企業的便函  4.取消13薪
5.保險及信托 金融工具避稅
三、協定的知識
1.六個月怎么算     2.183怎么算
四、拆遷費
1.營業稅        2.企業所得稅
五、不征稅收入
六、追溯調整的程序問題
第五部分  稅收籌劃
一、避稅的四種境界
1.亂帳   2.鉆空子  3.形式重于實質   4.博弈文件
二、稅法的漏洞與硬傷—缺少核心概念和邏輯性不嚴密是稅收籌劃的一個利器
三、籌劃的基本程序
1.征稅對象   2.義務人   3.時點   4.濫用優惠
四、創新性籌劃
1.非常規業務   2.違約金，法院文書，失火
五、形式重于實質
六、七種武器
征管習慣影響下的
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土地增值稅形變分析及清算技巧
第一節  土地增值稅征管現狀
一、“搞不懂”的稅種
※名義上的第二道流轉稅(稅金可所得稅前扣除）
※操作意義上的第二道所得稅 （參照所得稅的口徑操作）
※國稅發【2000】 44號文的做稅思路和精神
□合作建房的故事
二、征管現狀
理論上房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：��
1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；��
3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；��
4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
實際上
總體上原先核定為主，查帳為輔（有原因）
現在查帳增多
地方習慣和政策優先，有時和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各區不同）
三、征管現狀
1.青島及各地的地方性政策規定
思考：
A公司到國土房產局打了一個批復，是普通住宅，如何認定？
預售是2003年，2007年清算，是分段計算？還是按新政策？
2.當地的征管習慣
思考：為什么一些專家建議開發精裝房，是個“外科醫生”的作法？《籌劃不可顧此失彼》
案例：由于不了解征管習慣而導致的c公司失敗籌劃案例（溝通的重要）。
第二節  土地增值稅稅法解讀（基礎入門）
一、土地增值稅概念
思考：只轉讓建筑物而不轉讓國有土地使用權是否要交土地增值稅？（化工廠劃撥土地建房分房的案子）
二、土地增值稅的稅率
三、應稅收入的確定
1.房地產銷售收入
思考：沒有產權證的銷售房地產，是不是收入？還是參照國稅函〔2007〕645號？（軍房的問題）
2.視同銷售收入
案例：一個劃撥地塊上的建筑物抵押給銀行，銀行拍賣，稅務要征土增。
思考：以房地產減資，是否交營業稅和土地增值稅？無償捐贈呢？
未列舉捐贈，是否可以核定？
3.自用或出租
思考：地下建筑面積如何處理？
自用的地下建筑面積，成本如何處理？后面討論
思考：
⑴人防的地下車庫到底是轉租行為還是銷售行為？成本是否可以扣除？
⑵銷售使用權和租賃的區別是什么？
⑶什么叫自用或出租？標準是什么？
⑷地上車位的租金收入是不是土地增值稅的收入？有籌劃方法。
四、扣除項目的確定
（一）取得土地使用權所支付的金額
思考：
⑴有稅務提出契稅是稅不是費，是否正確？
⑵如何確定投資土地的計稅成本？
⑶一個項目為另一個項目提供了部分安置房，如何確定土地成本？
（二）房地產開發成本
1.土地征用及拆遷補償費  2.前期工程費
3.建筑安裝工程費    4.基礎設施費
5.公共配套設施費    6.開發間接費用
思考：
⑴資本化利息是否是開發間接費用的內容？
⑵行政罰款是否可以作為開發成本的一部分？
⑶土地閑置費是開發費用還是開發成本？
⑷開發間接費和期間費用的界限在哪里？
①分管副總的工資   ②工程部門的費用
③有公司帳面無期間費用，怎么辦？
⑸票據的規范性？ 
⑹代收費用的準確性？ （縣以上政府）
思考：
江蘇省政府規定實行“一費制”，將代收的費用全部納入房價內，此時企業就無法選擇作為代收款項?
7.審核成本費用
（1）對于房屋建筑安裝工程費，如果已取得發票記入開發成本，審核中直接確認；
（2）如果未取得發票已記入開發成本或者只在預付賬款中反映了公司實際支付的工程款
（3）施工用水電費是否為公司代付。
（4）對于基礎設施費和非營利性的公共配套設施費，不存在預提。
（5）對于開發間接費用，主要審核其實際發生情況，合法憑證中包含了部分自制憑證
（6）甲供材成本重復列支問題
（7）滾動開發中甲供材的處理(滾動中的建安成本問題及招標問題）
（8）于售樓處、樣板房的裝修費用列支問題
（9）關于開發企業為施工方代墊的臨時水電費列支問題
（10）關于開發企業為施工方代付的統籌費用列支問題
（11）關于房地產企業對外支付的各類贊助款如何計稅問題
思考：⑴沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？　
⑵滾動開發利息如何劃分？
（三）房地產開發費用
思考：
⑴沒有借款，是否可以按10%扣除開發費用？
⑵滾動開發利息如何劃分？
（四）財政部規定的其他扣除項目：20%
（五）與轉讓房地產有關的稅金
（六）舊房及建筑物的評估價格
1.能夠取得評估價
思考：房地產企業銷售舊房能否加計扣除?
2.沒有評估價
3.評估價、發票都不能取得
思考：開發商出租或自用的房地產是否成為舊房？
思考：
⑴舊房轉讓的評估費是否可以扣除？
⑵個人賣舊房的契稅是否可以扣除？
⑶舊房轉讓，為什么一些規定不具有操作性？（二手房市場活躍，并且核定）
4.清算后的銷售
思考：清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開發費用？
第三節  重要的概念（操作提高篇）
一、清算單位
思考：什么叫分期開發？分期開發目前無官方的標準。蘇州的標準是“綜合認定。”（規劃）。
北京對于計稅單位的規定
二、主管稅務機關
三、普通標準住宅
思考：普通標準住房的車庫是普通標準住宅嗎？
四、分攤標準
五、可售建筑面積
思考：哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
六、公共配套設施
思考：會所成本如何處理？
第四節  專題探討
一、票據
思考：什么是土地增值稅中的合法有效憑證？
1.補償款票據?    2.甲供材
二、利息
1.利息是否資本化？
2.資本化利息是不得扣除，還是不得加計扣除？
三、分攤方法不同帶來的不同結果。
B公司的案例說明
第五節  清算程序
一、土地增值稅的清算條件
（一）應當進行土地增值稅清算的項目：��
1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；��
2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；��
3.直接轉讓土地使用權的。
（國稅發〔2006〕187號）
（二）可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目：�ァ�
1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；��
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；��
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4.省稅務機關規定的其他情況。
二、報送的資料
（一）納稅人應報送的資料
（二）主管稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料
第六節  當前土地增值稅籌劃流行手法中的陷井分析
（精細解讀自己《財務與會計》文章）
一、投資   一個自作聰明的投資案例和一個稅負轉嫁型的投資籌劃案例。
二、成立銷售公司、降低適用稅率籌劃。案例說明采取不同操作手法下，同一個方案成敗的區別。
三、裝修收入分散籌劃。案例說明該籌劃給銷售和品牌帶來的負面影響。
四、降價籌劃。案例說明事前籌劃帶來的惡果。

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