房地產三大稅種疑難問題暨成本分攤操作實務

房地產三大稅種疑難問題暨成本分攤操作實務(王老師)課程介紹：

---增值稅、土增稅、所得稅

課程背景
    隨著《增值稅立法》增值稅稅率下調進程的進一步推進、國地稅聯合稅收稽查全面展開，拉開了國地稅機構合并新征管模式的序幕。“金三”大數據的整合與評估，可以迅速、有效發現房企日常稅收申報存在的問題，財稅人員在費用、成本歸集方向上更加彷徨。房地產企業如何應對納稅評估帶來的潛在風險？
    為切實解決房地產企業營改增后涉稅事項疑難問題，應對開發流程的復雜性與會計核算的特殊性，消除未知稅收風險，本次課程量身打造“房地產企業三大稅種疑難問題暨成本分攤操作實務專題”，以房企增值稅（新政重點解讀）、企業所得稅、土地增值稅三大稅種疑難為經，以成本分攤、車位解析等特殊問題為緯，“立體式”解讀營改增以來財稅人員遇到的疑難問題，輔以風險防控與納稅籌劃技巧，為房地產企業落實籌劃方案、規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助！

課程大綱

第一部分：增值稅深化改革政策解讀
1、增值稅納稅義務發生時間節點深度解析
2、生活服務業加計抵扣與房地產企業的關系
3、留抵進項退稅操作流程
4、工程造價與稅率下調的關系
5、稅率下調稅對企業所得稅的影響
6、稅率下調對土地增值稅清算框架的影響

第二部分：房地產行業增值稅政策解析
1、買房子送家電、送裝修增值稅處理
2、“以老帶新”增值稅暨個人所得稅法分析
3、產權式酒店、售后回租模式的差異
4、不同形式價外費用（違約金）處理方法暨價外費用特點分析
5、土地價款差額計算增值稅會計處理、土地增值稅處理，開具發票需要注意事項
6、增值稅舊房與土增舊房界定
7、銷售價格偏低如何理解？通過廣德發案件進行深度解讀
8、以地換房、以房換地如何確定計稅依據？
9、配建經適房增值稅處理
10、紅線外支出、代建道路稅收處理
11、土地投資增值稅分析
12、新老項目如何劃分不得抵扣進項？
13、預收賬款開具增值稅發票風險分析
14、新老項目預繳增值稅可否混抵？
15、混合、兼營、甲供工程稅收分析

第三部分、房地產行業企業所得稅政策解析
1、會計確認收入以及會計準則適用
2、計稅毛利率對企業資金成本的影響
3、稅前扣除憑證解析
4、固定資產入賬標準解析
5、完工標準對企業所得稅的影響
6、不退稅的困惑
7、季度申報與匯算清繳協調
8、成本差會計處理
9、福利費、廣告費、教育經費列支限額解析
10、各類融資利息專題解讀
11、視同銷售稅收與會計差異
12、籌建期對稅收的影響

第四部分：房地產行業土地增值稅政策解析
1、土地增值稅清算扣除原則
2、營改增對土地增值稅清算構架影響
3、差額計稅對土地增值稅影響
4、舊房與新房（存量房與增量房）土增差異
5、股權收購名義轉讓土地稅收風險分析
6、二次清算如何處理
7、土地增值稅臨界點

第五部分：車位、成本分攤專題
（一）車位
1、銷售人防車位全方位稅收分析
2、銷售無產權車位全方位稅收分析
3、銷售有產權車位全方位稅收分析
4、車位租賃全方位稅收分析
5、機械車位處理技巧
6、不同產權車位成本分攤如何處理？與容積率的關系如何協調
7、企業所得稅與土地增值稅是否可以采取不同的成本分攤方法

（二）、成本分攤
1、會計核算對象
2、企業所得稅計稅對象
3、土地增值稅清算對象
4、成本分攤原則解讀
5、案例解讀占地面積法分攤要領
6、建筑面積法數據采集與土增申報表對接
7、案例解讀直接成本法的運用
8、案例解讀預算造價法適用要點
9、層高系數法適用原理分析，案例解讀層高系數法實際操作
10、土地增值稅清算數據采集如何對接會計數據

第六部分：答疑（紙質問題請提前打印或書寫工整）

講師介紹
房地產財稅實戰專家—王老師
會計師、注冊稅務師聚航特聘專家
著名稅務策劃專家、稅收業務培訓老師
數十家房地產集團稅務顧問、答疑專家
老師常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百場，聚航特聘專家;講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到全國各地的房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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