2021年房地產企業全稅種稽查應對與稅負測算

2021年房地產企業全稅種稽查應對與稅負測算(劉瑋)課程介紹：

‖課程背景‖ 
2021年，隨著新冠疫情防控常態化，經濟下行依然不容樂觀，雖然兩會新政的推出給國內小微企業和個體工商戶的經濟復蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續造成財政收入吃緊，加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發票電子化已全國鋪開，作為稅局重點稅源行業的房地產企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房開企業面臨著巨大的涉稅風險。
置身于如此背景之下，房地產開發企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進行分析，對房地產開發項目的總體稅負進行測算，展示當前房地產財稅領域主要稅種的涉稅爭議處理與稽查應對。

‖特邀專家‖劉 瑋：山東財經大學碩士研究生，某市稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業學院客座教授，編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

‖授課提綱‖

第一節：2021年新形勢下最新稅收政策對房開企業的影響
1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，第一時間解讀“金四”。
2、在全國新設立登記的納稅人中實行增值稅專用發票電子化，電子化發票的關
注重點。
3、近年來涉及房地產行業的增值稅、企業所得稅及土地增值稅最新政策匯總解析
4、房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對的稽查應對
5、新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人發票代開受票方風險激增解決方案
的稽查應對
6、房開企業所得稅稅負不平衡問題的解決方案與稽查應對
7、建筑業企業所得稅核定征收的全面取消對房開企業的影響
8、增值稅留抵退稅政策，房地產企業可否享受？新成立的房地產企業項目公
司，納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規劃，怎樣能夠變相解
決？
9、最新出臺的《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及房開企業所得稅稽
查應對
⑴ 不合規的扣稅憑證有哪些？除了發票還有哪些扣除憑證？
⑵ 無法取得扣除憑證應怎樣進行扣除?分割單應怎樣使用？
⑶ 文件下發為房開企業所得稅匯算清繳帶來的哪些利好消息？“無票扣除”引
來的法律風險與稽查應對
10、匯算清繳涉稅指標的提前規劃---怎樣降低被篩選稽查的概率
11、大區域稽查及國、地稅合并后一級稽查權的上收，主管稅務機關失去一級稽
查權力后，對房開企業的影響與風險防控。
12、正確理解稅務稽查與納稅評估兩者的關系與異同，企業怎樣合理規劃才能將
涉稅風險降到最低？

第二節：房開企業拿地環節主要稅種的稽查應對
1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業將來的影響。
2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稽查應對
⑴ 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？
⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業所得稅和土增稅“兩頭受氣”？
⑶ 以房抵房增值稅、企業所得稅、土增稅計稅依據如何確定？
⑷ 母公司拿地項目開發土地價款扣除的三種路徑
⑸ 申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？
3、房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排與稽查應對
⑴ 一級市場：招拍掛、一二級聯動
⑵ 二級市場：資產收購、股權收購
⑶ 法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新政策口徑
4、大市政配套費是否需要繳納契稅的稽查應對
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的稽查應對
6、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稽查
應對

第三節：房開企業融資環節增值稅及企業所得稅的稽查應對
1、集團內部關聯方資金拆借的稅務稽查應對
2、大額貸款與其他應收款并存的稅務稽查應對
3、資金池運作模式的稽查應對
4、統借統還納稅的稽查應對
5、向信托投資公司借款的稽查應對
6、融資租賃企業差額征稅遇到的稅務障礙與稽查應對
7、企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政
適用與企業所得稅具體操作的稽查應對

第四節：房開企業施工環節增值稅及企業所得稅的稽查應對
1、企業所得稅預繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利
差額滯后確認的稽查應對
2、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業所得稅及土地增值稅的不同處理
方式與稽查應對
3、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？ — 房企、境外設計公司、境內代理三
方協議模式的稽查應對
4、建安成本偏高、開發成本超過評估指標值的稽查應對
5、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的稽查應對
6、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險及稽查應對
7、地下車位的主要稅種處理與稽查應對
⑴ 國稅發【2009】31號文第33 條如何理解？
⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
⑶ 無產權地下車位銷售房產稅風險的規避

第五節：房開企業銷售環節主要稅種的稽查應對
1、金稅三期系統中重點監控與第三方數據采集的稽查應對
2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）的稽查應對
3、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應對
4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售的稽查應對
5、“以房抵工”政策解讀及稽查應對
6、預提的土增稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企
業所得稅稅前扣除的稽查應對

第六節：房開企業土增稅預征和清算階段的稽查應對
1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規劃及稽查應對
2、房開企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽
查應對
3、開發區內建的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼
兒園等配套設施的扣除及稽查應對
4、紅線外支出能否稅前扣除？車位土地增值稅扣除的稽查應對
5、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置
費能否稅前扣除的稽查應對
6、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房
的稽查應對
7、土增稅清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與稽查應對
8、土增稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的稽查應對

第七節：房地產企業開發項目的全稅種稅負測算方法及實操應用

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