房地產行業各環節涉稅難點疑點問題全方位解剖與鑒證高研班

房地產行業各環節涉稅難點疑點問題全方位解剖與鑒證高研班(楊老師)課程介紹：

● 資料：本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

● 課程背景
隨著近年來房地產行業的迅猛發展，房地產開發經營也越來越趨向多極化發展的傾向，從征地到融資，從開發到銷售，從開發模式到經營理念都呈現出前所未有的紛繁、復雜的局面。隨著行業的不斷興盛，展現在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產行業的經營帶來了不可避免的負面影響。
近兩年樓市調控風暴愈演愈烈；2013年房地產行業再次被總局稽查局列為重點稽查行業范圍，隨著國家對房地產企業一系列調控政策的實施，限購、限貸、限價、加息，尤其是國家稅務總局大批針對房地產行業出臺的稅收政策，房地產行業面臨巨大的稅收風險，企業如果對相應的財稅政策缺乏深入理解，很可能會造成應對不當，就會使自身陷入空前嚴重的稅務危機之中。
本次培訓重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點、疑點問題，讓大家對房地產行業稅收政策有一個比較全面的暫新的了解與認識，以更好的去適應稅務機關的日常征管和稅務稽查工作的需要。
本次講座將引用大量“法律條款、經典案例”進行分析講解，適用于所有從事房地產開發經營的企業高管和一線工作人員，特別是企業的財務、稅收主管人員。參訓后，有關人員對房地產行業稅收的認識一定會有一個質的飛躍。

● 主講專家
楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與全國稅收大要案稽查工作，有著豐富的稽查工作經驗。同時，多年來，楊老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、重慶、東三省等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默。

● 主講內容
第一節：征地環節存在的問題
一、土地使用權出讓與轉讓的區別
1、出讓和轉讓的概念           
2、出讓與轉讓的年限           
3、出讓與轉讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 以產權調換方式取得土地的入賬成本
⑶ 拆遷補償費入帳憑證問題
2、以接受投資方式取得土地：
⑴ 土地成本的組成
⑵ 接受土地、房屋投資入賬票據問題
3、以轉讓方式取得土地＜不是通過招拍掛取得＞：
⑴ 以購買的方式取得
⑵ 以接受土地投資方式，分出固定數量的資金＜按銷售的百分比＞
⑶ 以接受土地投資方式，分出固定數量的房屋＜分得固定數量房屋＞
⑷ 以接受土地投資方式，既支付部分現金投資，又分出固定數量的房屋
4、以股權轉讓方式取得土地＜實際為轉讓＞：
⑴ 接受土地投資，再進行股權收購
⑵ 以股權轉讓形式取得土地的涉稅問題
⑶ 向對方投資，擁有被投資單位股權
三、國有土地使用權收儲問題
1、收儲是否屬于土地使用權轉讓
2、土地收儲支出是否屬于營業性支出
3、相關稅收規定
四、政府返還稅款、補貼收入問題
1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質的收入
2、相關稅收規定

第二節：融資環節存在的問題
一、統借統還借款費用的處理
1、統借統還的概念
2、相關稅收規定：
⑴ 企業所得稅問題               
⑵ 營業稅問題
二、關聯方借款費用的處理
1、關聯方的概念
2、關聯方借款費用稅收規定：
⑴ 關聯方利息扣除規定
⑵ 關聯企業利息計算方法
⑶ 關聯方間無償借款的涉稅風險
三、向個人借款費用的處理
1、民間借貸的相關法律規定
2、非金融企業借貸的稅收規定：
⑴ 營業稅規定                    
⑵ 土地增值稅規定
⑶ 個人所得稅規定               
⑷ 稅收征管法、發票管理辦法規定
四、委托借款費用的處理
1、委托借款業務的性質
2、委托借款應適用的稅收法律
五、不同會計主體借款費用的處理
1、“轉貸”業務的處理            
2、“直貸”業務的處理

第三節：開發環節存在的問題
一、開發用料的會計核算
1、甲供材問題＜甲供材是否允許直接計入開發成本＞：
⑴ 甲供材到底應該以何種方式計入開發成本
⑵ 關于加工材問題，稅務機關可能承擔的違法嫌疑
2、甲方提供的設備問題＜如何區分甲供材和甲供設備＞：
⑴ 區分甲供材與甲供設備的必要性
⑵ 建設部《建設工程計價設備材料劃分標準》
3、混合銷售問題＜如何區分外購材料與自產貨物＞：
⑴ 增值稅、營業稅法規關于混合銷售的征稅規定
⑵ 銷售自產貨物同時提供建筑業勞務的應如何計算繳納稅款
⑶ 涉及混合銷售業務，應如何取得營業票據
二、滾動開發共同成本的分配
1、占地面積法                 
2、建筑面積法
3、直接成本法                 
4、預算造價法
三、開發公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題
1、收入的性質
2、應開具的發票
3、入賬問題
四、廣告費、業務宣傳費的計算與處理
1、廣告費、業務宣傳費的計算依據
2、廣告費、業務宣傳費的計算方法：
⑴ 方法一：以實現收入為計算依據
⑵ 方法二：以預售收入為計算依據
⑶ 方法三：以預售收入與實現收入之和為計算依據
3、廣告費、業務宣傳費的填表方法
4、廣告費、業務宣傳費的入賬票據的合法性問題

第四節：銷售環節存在的問題
一、買一贈一銷售的稅務處理問題＜依據：國稅函[2008]875號＞
1、買一贈一＜組合銷售＞的概念
2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入
3、買一贈一與無償贈與的區別
二、銷售地下附屬設施征稅問題
1、產權歸開發商所有的地下附屬設施＜相當于開發產品＞
2、產權歸全體業主所有的地下附屬設施＜相當于公共配套設施＞
3、產權歸國家所有的地下附屬設施＜相當于人防工程設施＞
三、銷售小產權房征稅問題
1、小產權房的法律定性問題
2、小產權房用地的法律定性問題
3、小產權房的征稅問題
四、售后回購、售后回租征稅問題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租的征稅問題

第五節：征稅環節存在的問題
一、預售收入如何計算繳納企業所得稅
1、預售收入計算繳納企業所得稅的稅收規定
2、預售收入企業所得稅計算方法
二、清算后銷售或有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來
三、房地產企業應如何計算繳納城鎮土地使用稅
1、開發用地繳納土地使用稅的起止時間
2、開發用地土地使用稅的計算方法：
⑴ 分月計算、按季繳納                   
⑵ 停繳稅款土地分割計算方法
四、保障性住房稅收優惠問題：契稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅、
印花稅
五、跨地區經營企業所得計算與繳納
重點講解：國稅發[2008]28號關于“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、
財政調庫”的20字方針；《跨省市總分機構企業所得稅分配及預算管理辦法》（財預[2012]40號）就地預繳所得稅的計算方法。
第六節：專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

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